沪刚需入场二手房成交量放大 种种迹象或表明楼市回暖

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今年3月，上海二手房和新房成交3.5万套。

其中二手房成交近2.6万套。二手房成交量比2018年二手房月平均成交量高出一倍，比2018年3月份多9000套左右。对上海来说，二手房成交超过1.5万套就意味着脱离淡市，翻越2万套则创下2016年11月以来的市场新高。
一则则刷屏似乎要告诉我们：全国楼市已触底反弹，迎来了一个温暖的春天。
这是当前楼市的真相吗？
房东希望提高挂牌价
昨天上午，小编在浦东新区东方路近浦建路看到，路边站着多位身着西装的中介，正在向路过的市民发放房源信息单；浦建路上挨着的三家中介门店，只有一两名工作人员在拨打电话；在多个大型小区、超市门口，都有中介发放传单。

“楼市回暖了，购房的人都愿意出来看房了，所以我们要抓紧时间发放房源信息，收集新房源。”中介肖先生介绍，3月开始，每天晚上他都安排了看房。最忙的一天，带看了10多批购房者。

购房者愿意看房了，房东却有点不配合了。峨山路上的中介姚先生介绍，他门店所在的地理位置好，靠近地铁4号线、6号线，因此周边300万元左右的小户型二手房特别抢手。去年年底，超过10年的二手房，都可以跟房东商量，降价10万元左右成交。进入3月，看房的人增多，一些房东提高心理预期，拒绝砍价。这周开始，还有部分房东希望提高出售房屋的挂牌价。
回暖迹象一
二手房价降幅明显，刚需出手
和新房市场不同，二手房交易更加分散，数据能从一个侧面反映购房者最真实的需求。
从2017年1月至今，上海二手房的交易量没有突破过2万套这一“天花板”。持续降低的交易量，也降低了房东的心理预期。浦东新区塘桥板块、长宁区中山公园板块等中介的二手房挂牌价，大多比2016年年底下调了10%-15%。
“2016年挂牌1000万元的二手房，现在大多挂牌价在850万元左右。”中山公园一房产中介黄女士介绍，而且现在出售二手房的房东大多有置换购房需求，愿意接受降价。
在浦东新区塘桥板块，东方城市花园一期114平方米的三室两厅一卫房源，现在的挂牌价为860万元，比2016年下半年最高挂牌价1000万元也有明显的下降。近三年来，上海楼市的交易量持续走低，其实积累了不少刚需客户，无论是新房还是二手房，购房者都有了较为明显的房价触底心态和购买意愿。
回暖迹象二
非沪籍家庭获房票，持币入市
2016年，价格上涨已造成上海二手房交易的虚高。当年3月25日，上海发布楼市调控新政：从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税的社保年限。从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳2年以上，调整为自购房之日起连续缴纳满5年以上的，才可以购买上海市住房。企业购买的商品住房再次上市交易，需要满3年以上。这一措施执行后，部分非沪籍家庭购房的需求被抑制。

转眼三年过去，到今年3月底，部分非沪籍居民家庭获得了购房资格，因为有刚性居住需求，持币入市。就购房“门槛”而言，上海楼市政策使“卖一买一”置换购房首付比例大增，而首次购房、纯刚需的首付并未调整。因此，调控后首次置业的占比明显增加，房票也成为买房重要筹码。
目前，申城二手房市场交易主要由自住需求支撑。中原地产研究院提供的数据可以得到验证：目前，上海市场的置业类型比例中，首次置业的占比达到55.21%，仍然占据半壁江山还多。
回暖迹象三
涉房交易税下调，幅度有限
今年3月，上海链家、上海中原、我爱我家等房产中介公司发布税费下调通知，自2019年3月7日起，不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率发生调整。

具体而言，个人出售房屋增值税附加由11%调整为6%，增值税及附加一共为5.3%，以缴税时间为准；个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日后的印花税减半，由万分之5调整为万分之2.5。
调整前，增值税及附加总额为5%+5%*11%=5.55%；调整后，附加从11%下降至6%，最终交税额为：5%+5%*6%=5.3%。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，平时说的增值税及附加大约5.6%，是增值税+附加，其中增值税5%，附加约0.6%。
按照税收减免政策，增值税附加（城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税）减半收取，增值税附加税的税率由0.6%降为0.3%，增值税及附加一共为5.3%。

卢文曦说，当前上海的普通住宅不满2年的全额缴纳增值税，满2年的免征，非普通住宅不满2年的全额缴纳增值税，满2年的差额缴纳增值税。
以出售一套300万元的普通住房为例，增值税附加税减半后，未满两年的二手住宅需缴纳300万元÷1.05*5.6%=15.85万元；新规实施后，300万元÷1.05*5.3%=15.14万元，减税后一套300万的房子可以少缴纳7100元。
回暖迹象四
银行下调房贷利率，影响不大
融360监测数据显示，2019年2月，全国首套房贷款平均利率连续三个月下降，北上广深等一线城市均进入首套房贷利率最低城市前十位。
监测数据显示，2019年2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比上月下降0.53%。在2019年2月首套房贷平均利率最低城市前十名中，上海、北京、深圳、广州等一线城市分列第一、第四、第五、第十位。
多个城市下调房贷利率，会推动楼市回暖吗？同策研究院总监张宏伟表示，对于一二线城市来说，房贷利率微调和利好政策释放，背后依然是高房价的基调，对楼市的影响微不足道。
以上种种回暖迹象能否表明上海的楼市已经触底？对此，沪上分析人士表示，楼市交易量有所提升，会持续多久，还有待观望。目前，申城楼市调控政策没有发生变化，楼市健康、平稳、有序发展是必然。
2018年年底，中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。此后，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议，会议提出2019年要重点抓好的十个方面工作，第一条就是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。
今年，上海坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策的连续性和稳定性，坚决遏制投资投机性购房，着力稳市场、稳房价、稳预期。
房子是用来住的，不是用来炒的
也有业内人士判断，楼市交易量提升的持续性并不乐观。今年，申城楼市交易量的走势可能是上半年高、下半年低。退一步说，申城楼市完成“筑底”，也不代表房价就能“触底反弹”。和2016年3月最高点56634套对比，过去两年多时间，月成交量下跌接近80%。进入2019年，申城成交量有回暖趋势，但是从大势上来看，依旧在相对平稳的“低位”进行盘整。