外资企业找了3年的高品质厂房 在松江佘山找到

德资企业冯阿登纳找了3年，跑遍沪上多个园区，终于在松江区佘山镇G60佘山智造园租到了满意的厂房。入驻园区仅半年，冯阿登纳就纳税4500万元，下阶段还将继续扩大产能。

这个名为G60佘山智造园的园区，原来是一块几乎“零”税收和产出，产能落后的低效工业用地。佘山镇通过股权收购等盘活工业用地新方式，将园区打造成高品质现代化工业厂房，预计今年税收过亿元，国家级专精特新重点“小巨人”企业航天智造（上海）科技有限责任公司、神沃电子等一批优质企业慕名而来。

华丽转身背后，是佘山镇探索工业土地二次开发利用，提升亩均产值的路径。值得关注和探讨。

探索工业用地盘活全新思路

佘山智造园位于佘山工业区明业路801弄，前身是民营企业上海透明思考琉璃艺术品有限公司，长期以来面临着行业竞争激烈、核心竞争力缺失、产业附加值低、产出低效等情况。

多年来，在寸土寸金的佘山脚下，这片83亩土地一直没有产出。随着G60脑智科创基地和上海脑中心国家重点实验室相继落户，佘山产业定位重新更迭是趋势所然，这83亩低效工业用地成为佘山镇的心病。

陷入僵局之际，佘山镇发现企业有转让土地，收拢资金的打算后，决定积极推动土地二次开发利用。随后，佘山镇因地制宜，由镇属发展公司对该企业进行股权收购，将原有老厂房予以拆除，结合先进制造业对现代厂房、特种厂房急迫需求，高标准、前瞻性设计，将工业用地建设成品质媲美商业楼宇，拥有7.29万平方米建筑面积的现代化工业园区。

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与目前较为普遍，利用土地容积率差做文章的存量工业土地二次开发路径不同，佘山智造园的容积率仅有1.0左右，与之前的老式厂房并没有多少差别。如果没有增量土地面积，如何打平土地收购、新建厂房等近4亿元的总成本？仅靠租金，何时才能回本？

“除特殊工艺要求，市相关部门建议佘山厂房一般不超过18米，容积率在1.4以内。”佘山镇副镇长孙陈啸告诉记者，自2019年项目建设伊始，佘山镇便决定创新思路方法，不再拘泥于“先筑巢，再引凤”的传统招商思路，采取建设施工与图纸招商同步进行的策略，利用G60脑智科创基地的溢出效应，结合全员招商机制，打造高品质的花园式办公园区，引入先进制造业和总部经济。

在G60佘山智造园，记者看到园区道路宽阔，地上铺设沥青，一栋栋十多米高的厂房高耸。厂房按照入驻企业产业特征和企业个性化需求，通过专业化设计提高载体适用性，在经典厂房基础上融入产业特质，确定产业特征所应的建筑层高、荷载要求、空间尺度等，满足入驻企业蒸汽、热水、冷水、电力等方面的综合能源需求。

厂房品质高固然好，但这样的模式是否只是“盆景”，难以复制？

孙陈啸坦言，这不是笔亏本生意，要算“大账”和“长远账”。这样高品质的厂房，佘山镇仅以一元每日每平方的低廉价格租给企业，给企业进一步让利。但要企业入驻有门槛，需要和园区签订“租税联动协议”，将租金与地方贡献税收挂钩，要求企业每租赁1000平方米厂房，需纳税100万元。

高税收与低租金联动，是佘山镇对存量工业用地二次开发，打造高品质园区的关键。“按照今年的租金回报率以及税收规模，预计佘山镇将在7年内回本。”孙陈啸说，通过多渠道筹集资金，高质量招商和运营，佘山镇以重资产收购的形式，激发存量工业用地活力，赢取招商引资先机。“今年预计园区亩均税收超百万元，产值15亿元以上，发展势头良好。”

园区发展迎来全新机遇

佘山镇一直有“沪上之巅”美誉，拥有较好自然禀赋资源同时，经济社会发展不免受到限高、限容积率等客观条件约束。螺蛳壳里做道场，打造高品质的花园式办公园区是佘山镇近年来的探索方向。

“除了厂房完全按照我们需求建设，这里的环境也特别好，距离佘山直线距离仅1公里。”冯阿登纳真空设备（上海）有限公司总经理张振昊告诉记者，在工业园区享受着抬头见山，低头见绿的品质生活。

据了解，冯阿登纳上海公司从事真空镀膜领域高端装备的研发、设计、生产、销售、安装调试及售后服务等。近年来，由于企业在中国的客户越来越多，决定在中国生产组装原需进口的设备和零部件部件。

“因为要生产特种装备，光一个真空腔体零部件就重达三十吨，还要层高达10米以上，这对厂房的要求特别高。”张振昊说，当时请了专业第三方企业服务机构企福集团在沪上园区找了三年，跑遍多个沪郊街镇园区，都没找到符合要求的厂房。

超预期的高品质厂房，让企业留了下来，坚定了在国内设厂生产的信心。今年2月，刚建设好新厂房的冯阿登纳就拿下一笔价值3.5亿元的订单，发展蒸蒸日上。

“松江佘山的综合成本最低。我们一台机器需要两万多个零部件，75%在长三角地区生产，利用G60沪昆高速和长三角G60科创走廊战略，我们做到供应链最稳定，成本最低。”张振昊感慨地说。

随着冯阿登纳成为园区标杆项目，让佘山镇在存量工业用地二次开发过程中，坚定走高质量招商和运营，打造高品质园区，导入高附加值产业之路。

“如果按照高容积率设计，可以造更多的厂房，但会显得拥挤。房子密度过高，会对生产有障碍，不适应先进制造业发展要求。”孙陈啸告诉记者，要将佘山高新科技园打造为“产出效益有强度、科技创新有浓度、营商环境有温度、工业投资有密度、项目建设有速度、招商引资有力度、产业集聚有黏度、园区提质有深度、企业居民有满意度”的品牌优质园区。

据悉，对于存量工业土地二次开发利用，佘山镇还在探索更低成本，更高效利用的模式，如引进社会资本等方式。